Skip to content

Inversión del sujeto pasivo en operaciones inmobiliarias

10 Novembre 2013

El Real Decreto 828/2013 que modifica el Reglamento del IVA y que entró en vigor a finales de 2013, regula las comunicaciones que deben existir entre los empresarios que intervienen en las operaciones inmobiliarias en las que se produce la inversión del sujeto pasivo.

En estos supuestos, el empresario que adquiere el inmueble o el que contrata las obras está obligado a autorrepercutirse el IVA que recaiga sobre la operación. De esta forma, se evita la situación que se estaba dando en muchas ocasiones en las que el IVA que había sido satisfecho por dichos empresarios, no acababa siendo ingresado por parte del promotor inmobiliario o constructor que lo había repercutido (normalmente a causa de la insolvencia de éstos), lo que afectaba gravemente a las arcas de la AEAT, que igualmente se veía obligada a devolver el IVA soportado, a pesar de no haberlo cobrado.

Cuando una empresa efectúa la entrega de un inmueble de segunda mano (y por lo tanto exenta de IVA), puede renunciar a dicha exención comunicando dicha renuncia al adquirente de forma expresa y fehaciente (por ejemplo, en la propia escritura pública de venta). Además de la comunicación del transmitente, es necesario que el adquirente acredite su condición de sujeto pasivo y su derecho a la deducción total del IVA. A estos efectos el adquirente debe acreditar bajo su responsabilidad su derecho a la deducción total mediante una declaración escrita y firmada.

En estos casos, la transmisión queda sujeta y no exenta de IVA y el sujeto pasivo por inversión será el adquirente del inmueble.

Los promotores que tras haber construido un  inmueble con financiación hipotecaria o similar, deciden transmitirlo al acreedor (en general un banco), a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada, o bien, a un tercero, a cambio del compromiso de éste de extinguir la deuda, tampoco deben repercutir IVA.

En estos casos, el adquirente del inmueble también asume la condición de sujeto pasivo de IVA por inversión. Para ello debe comunicar al transmitente del inmueble, de forma expresa y fehaciente, que tiene la condición de empresario o profesional.

Otro supuesto en el que puede producirse la inversión del sujeto pasivo es en las ejecuciones de obras de urbanización de terrenos o rehabilitación o construcción de edificaciones, en las que existe un contrato directamente formalizado entre promotor y contratista. En estos casos basta con que el promotor comunique al contratista, de forma expresa y fehaciente, que tiene la condición de empresario.

Las relaciones que establezca dicho contratista con otros subcontratistas, para llevar a cabo las obras,  también puede producirse la inversión del sujeto pasivo si el primero comunica a los segundos que las obras en las que van a participar son de urbanización de terrenos o de rehabilitación o construcción de edificaciones.

Els comentaris estan tancats.