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Tributación de los alquileres

13 Març 2012

Si cobra alquileres de su empresa, sepa que puede reducir, notablemente la tributación de los mismos en el IRPF.

La ley del IRPF, en su artículo 22, define los rendimientos del capital inmobiliario como, los rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. Esto supone que el rendimiento procedente de los mismos, tributarán a la escala general de gravamen del IRPF, que varía de una Comunidad Autónoma a otra, pudiendo alcanzar el 52%, e incluso en Cataluña el 56%

Sin embargo, el artículo 23.3 de la LIRPF y 15 del RIRPF, establece para aquellos rendimientos del capital inmobiliario (es decir, ingresos menos gastos deducibles) con periodo de generación superior a dos años, y que se perciban de manera fraccionada, una reducción del 40%, en el caso de que el cociente resultante de dividir en número de años correspondiente al periodo de generación, computados de fecha a fecha, entre el número de períodos impositivos de fraccionamiento, sea superior a dos. Esto permitirá una importante reducción del gravamen de los rendimientos procedentes de los arrendamientos, sólo se tributará por el 60% de los mismos. En muchas ocasiones, esta reducción es de difícil aplicación, ya sea porque al arrendatario no le interese adelantar los pagos, o que el arrendador no desee diferir los cobros procedentes de las rentas del alquiler. Uno de los casos más claros de aplicación de esta reducción, es el caso en el que el socio persona física, es propietario de la nave que alquila a la sociedad, de la que es socio único o mayoritario. En este caso el adelanto o atraso del momento del cobro de las rentas del alquiler, sería fácilmente negociable.

Debe tenerse en cuenta que la reducción resulta aplicable al rendimiento, tanto si se trata de rendimientos positivos como negativos, por lo que en los periodos en que no se perciban alquileres, el rendimiento será negativo, y los gastos quedarán diluidos por efecto de la reducción. En ocasiones puede ser interesante pactar que sea la sociedad arrendataria, y no el arrendador el que asuma determinados gastos.

Respecto al IVA los arrendamientos se consideran una operación de tracto sucesivo, el IVA se devenga en el momento en que resulta exigible la parte del precio que comprenda cada operación. En caso de que la exigibilidad se establezca con periodicidad superior al año natural, el devengo del impuesto, se producirá el día 31 de diciembre de cada año, por la parte proporcional correspondiente al periodo transcurrido desde el inicio de la operación, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.

Respecto al gasto por alquiler el principio de devengo establece que los efectos de las transacciones o hechos económicos se registrarán cuando ocurran, imputándose al ejercicio al que las cuentas anuales se refieran, los gastos y los ingresos que afecten al mismo, con independencia de la fecha de su pago o de su cobro. Por lo que contablemente, deberá imputarse como gasto únicamente el gasto por arrendamiento correspondiente al ejercicio, de modo que contablemente el anticipo o retraso en el cobro de arrendamiento, no tendrá efecto alguno en el resultado del ejercicio.

Respecto a la retención por el IRPF, deberá practicarse en el momento en que resulte exigible el cobro del alquiler, el importe a practicar será del 21%.

Veamos como se traduce esta teoría a un caso práctico:

Usted es el socio único de la empresa y propietario de las naves en la que la misma desarrolla su actividad. Decide suscribir un contrato de alquiler a 5 años, del 1/01/2012 al 31/12/2016, con 2 momentos de cobro: el 1/01/2012, la primera mitad y el 1/07/2014, la segunda mitad. El importe mensual del alquiler es de 5.000€. El importe de los gastos deducibles imputables al inmueble a su cargo, son constantes para cada uno de los años, y ascienden a 15.000€. El fraccionamiento en este caso, sería de 5 años / 2 periodos de cobro= 2,5, por lo tanto, al ser superior a 2, cumpliría el requisito para aplicar la reducción.

  Año 1

Año2

Año 3

Año 4

Año 5

TOTAL

Ingresos

150.000,00

0

150.000,00

0

0

300.000,00

Gastos

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

75.000,00

Rendimiento 135.000,00

-15.000,00

135.000,00

-15.000,00

-15.000,00

225.000,00

Reducción

-54.000,00

6.000,00

-54.000,00

6.000,00

6.000,00

-90.000,00

Total

81.000,00

-9.000,00

81.000,00

-9.0000,00

-9.000,00

135.000,00

Si el cobro del alquiler se produjera mes a mes, no sería aplicable la reducción::

 

Año 1

Año2

Año 3

Año 4

Año 5

TOTAL

Ingresos

60.000,00

60.000,00

60.000,00

60.000,00

60.000,00

300.000,00

Gastos

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

75.000,00

Rendimiento

45.000,00

45.000,00

45.000,00

45.000,00

45.000,00

225.000,00

Este tipo de contrato, al cabo de los 5 años, podría suponer un ahorro de: 52%*(225.000,00-135.000,00) =46.800,00€, Suponiendo que el tipo marginal del socio es del 52%.

Respecto al IVA, el 1 de enero de 2012 se devengaría el IVA correspondiente al primer periodo del contrato, es decir, hasta el 30/06/2014, al resultar exigible la parte del precio correspondiente a dicho periodo. La cuota de IVA devengada, sería de 150.000*18%= 27.000,00€. El resto del IVA se devengaría el día 1/07/2014, por el resto del alquiler correspondiente a los 5 años, es decir 150.000*18%= 27.000,00€. Si se hubiera pactado el segundo pago el 01/01/2015, en lugar del 01/07/2014, a 31/12/2014, de devengaría el IVA correspondiente al periodo del 01/07/2014 al 31/12/2014, es decir: 30.000,00*18%= 5.400,00€. Posteriormente el 01/01/2015, momento en el que resultan exigibles el resto de las rentas, se devengaría el IVA correspondiente al periodo 01/01/2015 a 31/12/2016, es decir 120.000,00*18% =21.600,00€.

El gasto por el arrendamiento de cada uno de los ejercicios, será de 60.000,00€, con independencia del momento de cobro.

Al tratarse de una operación vinculada, socio-sociedad, el importe del alquiler, debería valorarse a valor de mercado.

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