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La tributación de rentas inmobiliarias por alquiler en España, cuando el arrendador es extranjero

20 Setembre 2011

El Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) constituye un tributo de carácter directo que grava la renta obtenida en territorio español por personas físicas o entidades no residentes en este territorio. Su regulación se encuentra recogida principalmente, en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto (Real Decreto Legislativo 5/2004 LIRNR) que ha sido desarrollada por el Reglamento del Impuesto (Real Decreto 1776/2004), normativa que entro en vigor en el año 2004, con la reforma del IRPF.

Esta normativa utiliza determinados puntos de conexión o criterios de gravamen para delimitar el ámbito de aplicación del Impuesto y, en base a los mismos, atrae al ámbito de la soberanía fiscal española una parte del total de las rentas obtenidas por los no residentes. Estos puntos de conexión se recogen en el artículo 13 LIRNR y son los que determinan la sujeción o no al impuesto. El primero de ellos hace referencia a la localización de los bienes generadores de renta.

Como criterio general podemos decir que las rentas que genere un bien, situado en territorio español o que comporte un derecho que deba cumplirse o ejercitarse en territorio español, quedan automáticamente sujetas a gravamen en España. Este criterio se extiende en caso de bienes inmuebles a los rendimientos generados, las rentas imputadas, las ganancias patrimoniales obtenidas y a los derechos derivados de los mismos. En caso de bienes muebles incluye las ganancias de patrimonio -excepto valores- y los derechos que se ejerciten o deban cumplirse en España.

 

La sujeción al impuesto de estas rentas es en principio obligatoria y nace cuando concurre la doble circunstancia explicada: primero, que  la persona o entidad no resida fiscalmente en España; y segundo, que las rentas susceptibles de ser gravadas estén sujetas a tributación según alguno de los criterios o puntos de conexión que establece la ley. No obstante, las personas físicas residentes en algún Estado de la Unión Europea, y que cumplan ciertos requisitos, pueden optar por tributar como contribuyentes del IRPF, no quedando en este caso sujetos al IRNR.

Cuando un particular no residente en España obtiene rentas por el alquiler de un inmueble situado en España, deberá por tanto, tributar por dichas renta en nuestro país.

 

Queda claro que el hecho imponible esta constituido por la obtención por un no residentes de una renta inmobiliaria (dinerarias o en especie) en territorio español. Ahora bien el importe sobre el que se aplica el tipo de gravamen varía en función del país de residencia del arrendador.

Si el arrendador reside en la Unión Europea, tributará por el rendimiento neto, es decir podrá deducirse los gastos necesarios para su obtención (los gastos de comunidad, el IBI, la amortización, los intereses, las reparaciones, etc.), como un contribuyente residente en España. Por el contrario si el arrendador reside fuera de la Unión Europea, deberá tributar por los ingresos íntegros, sin deducirse ninguno de los gastos asociados al alquiler.

El tipo impositivo de tributación es en cualquier caso un tipo fijo del 24%, y no resultan de aplicación las reducciones previstas en la normativa del IRPF para el caso de rentas obtenidas por el alquiler de una vivienda (del 60%, con carácter general, y del 100%, si el inquilino es menor de 30 años y cumple determinados requisitos).

El propietario no residente deberá calcular sus rentas trimestralmente y liquidar su impuesto mediante el modelo 210.

 

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